Dobra luksusowe sprzedają się coraz lepiej – raport

W 2016 r. wartość polskiego rynku nieruchomości premium i luksusowych była o 40 proc. większa niż w roku 2012 – wynika z raportu Luxury Realty Map, zawierającego analizę transakcji przeprowadzonych przez Poland Sotheby’s International Realty.

Trwający od kilku lat dynamiczny wzrost w tym segmencie, według ekspertów, utrzyma się jeszcze przez co najmniej pięć lat.

Jak w branży nieruchomości definiowany jest luksus? W raporcie „Luxury Realty Map” Poland Sotheby’s International Realty jako próg zaliczenia nieruchomości do segmentu premium i luksusowego przyjęło kwotę transakcyjną w wysokości 1 miliona złotych. Kwota ta pozwala w przejrzysty sposób określić grupę transakcji przyjętą do analizy, mimo że w zależności od miasta czy lokalizacji daje nieco inne możliwości nabywcze. Status nieruchomości premium czy luksusowej określa także wiele innych, mniej wymiernych czynników. Istotne są m.in.: lokalizacja, projekt budynku, ale też standard jego wykończenia, czy udogodnienia oferowane mieszkańcom nieruchomości.

Prestiż, wygoda, miejsce…

Światowej sławy urbanista, profesor Greg Clark, uważa, że status produktu luksusowego łatwo stracić. Wystarczy, że stanie się on zbyt łatwo dostępny. Dlatego w jego opinii luksus to przede wszystkim niedostępność, swego rodzaju unikatowość, która z pewnością nie jest możliwa do osiągnięcia w dowolnej lokalizacji w mieście. Dlatego też tylko wybrane dzielnice, czy nawet pojedyncze ulice w największych miastach na świecie uznawane są powszechnie za bezsprzecznie luksusowe. Dla Roberta Koniecznego, polskiego architekta wielokrotnie nagradzanego w międzynarodowych konkursach branżowych, luksusowa nieruchomość to przede wszystkim świetnie zaprojektowana przestrzeń. Podkreśla on, że luksus to nie ilość pomieszczeń i wyposażenie, ale przede wszystkim ciekawe rozwiązania architektoniczne. Ewa Mierzejewska, redaktor naczelna magazynu Dom&Wnętrze oraz autorka bloga ewaiwnetrze.pl zwraca natomiast uwagę na to, że w Polsce właśnie w tym momencie w dziedzinie wystroju ekskluzywnych wnętrz następuje wyraźny przełom. Polacy zaczynają dostrzegać znaczenie jakości, szlachetnych materiałów oraz projektów szytych na miarę, podczas gdy jeszcze kilka lat temu po prostu kopiowaliśmy zagraniczne wzorce.

– Polacy coraz częściej chcą żyć w zgodzie z naturą. Dlatego we wciąż rosnącej ofercie nieruchomości premium i luksusowych w Polsce coraz popularniejsze stają się wszelkiego rodzaju rozwiązania ekologiczne – mówi Piotr Śliwka, Dyrektor Zarządzający ds. sprzedaży Poland Sotheby’s International Realty. – Deweloperzy realizujący nowe inwestycje szczególnie dbają również o zapewnienie przyszłym mieszkańcom jak najbardziej atrakcyjnych udogodnień. Teraz całodobowa recepcja w większości inwestycji z górnej półki jest już standardem. Coraz popularniejsze stają się także nowoczesne systemy bezpieczeństwa czy rozwiązania typu smarthome, pozwalające mieszkańcom zarządzać swoją nieruchomością z poziomu telefonu – dodaje.

Niezmiennie istotnymi czynnikami wpływającymi na percepcję nieruchomości oraz jej standard są również kameralność inwestycji, jej prestiżowe sąsiedztwo, czy nawet widok z okna. Potwierdza to również profesor Greg Clark, podkreślając, że w najbardziej luksusowych dzielnicach na świecie, takich jak Upper East Side w Nowym Jorku czy Mayfair w Londynie, to właśnie otoczenie i sąsiedztwo, a nie na przykład bliskość do centrum miasta, mają głównie wpływ na wysokość cen sprzedawanych tam nieruchomości. – Warto zaznaczyć, że w Polsce rynek nieruchomości z górnej półki jest jeszcze dość młody. Co więcej, postrzeganie luksusu różni się u nas w zależności od miasta – komentuje Arkadiusz Wojciechowski, Dyrektor Zarządzający ds. rozwoju Poland Sotheby’s International Realty. – Dlatego też nieruchomość, która w Poznaniu czy Wrocławiu uznawana jest za luksusową, w Warszawie zaliczana będzie do segmentu premium – dodaje.

Dominacja stolicy

Porównując nasz rynek z zachodnim, możemy śmiało przyznać, że niezależnie od miasta, polskie apartamenty i rezydencje są wciąż relatywnie tanie. Jednocześnie też wszystko wskazuje na dalszy rozwój tego rynku w najbliższych latach, a wpływa na to wzrost zamożności Polaków i nieustannie rosnące zainteresowanie inwestycjami w nieruchomości premium i luksusowe.

Również kilka minionych lat branża nieruchomości zaliczyć może do niezwykle udanych. W 2016 roku w Polsce sprzedanych zostało blisko dwa tysiące nieruchomości premium i luksusowych, za łączną kwotę 3,6 miliardów złotych. – Mimo że wyniki te są słabsze niż w wyjątkowo dobrym 2015 roku, to wciąż zauważalny jest wzrostowy trend, zarówno pod względem wartości, jak i liczby transakcji – ocenia Piotr Śliwka. – W 2017 roku wynik ten ma szansę być jeszcze lepszy – istotny wpływ będzie miał na to fakt finalizowania sprzedaży lokali w apartamentowcu przy ul. Złotej w Warszawie. Szacuje się, że tylko te transakcje mogą opiewać na kwotę około miliarda złotych – dodaje.

 Nasz rodzimy rynek, podobnie jak w innych krajach europejskich czy np. w USA, skoncentrowany jest wokół kilku największych miast. W Polsce w czołówce pod względem liczby transakcji na kwotę powyżej 1 miliona złotych znalazły się rynek wrocławski i trójmiejski, każdy z 7% wynikiem, rynek krakowski z udziałem 5%, poznański z udziałem 3% i oczywiście – rynek warszawski, gdzie dochodzi aż do 50% wszystkich transakcji o wartości powyżej 1 miliona. Oznacza to więc, że blisko 75% rynku nieruchomości premium i luksusowych w Polsce skoncentrowana jest wokół 5 miast. Reszta transakcji to głównie nieruchomości zlokalizowane w podmiejskich enklawach luksusu, a także w ekskluzywnych miejscowościach nadmorskich i górskich.

Granice górnej półki

W oparciu o dane transakcyjne Poland Sotheby’s International Realty ekspercko wyznaczyło także progi cenowe dla segmentu premium i luksusowego na poszczególnych największych rynkach. Bez zaskoczenia, w Warszawie próg ten jest najwyższy i wynosi 14 700 zł za mkw. Na kolejnych miejscach, znalazły się Wrocław i Trójmiasto, z kwotami odpowiednio 12 200 zł i 12 000 zł za mkw. W Krakowie nieruchomość z segmentu premium można kupić już za 11 400 zł za mkw., podczas gdy w Poznaniu, aby standard nieruchomości mógł zostać uznany za ten z górnej półki, wystarczy już zaledwie 10 000 zł na zakup metra kwadratowego.

Z ankiety przeprowadzonej wśród Klientów Poland Sotheby’s International Realty wynika, że zamożni Polacy coraz chętniej inwestują na rynku nieruchomości – aż 84% ankietowanych osób przyznało, że uważa taką inwestycję za dobry sposób na pomnożenie swojego kapitału. Jednocześnie ponad 92% badanych posiada już przynajmniej jedną nieruchomość na własność. 54% z nich mieszka w apartamencie, 33% w nowoczesnej rezydencji, a 10% jako miejsce zamieszkania podaje zabytkową nieruchomość.

Według szacunków firmy Wealth-X na koniec 2016 roku w Polsce było 550 osób, które mogły pochwalić się statusem międzynarodowego multimilionera (ang. UHNWI, ultra high-net-worth individual, czyli osoba, która posiadaja majątek w wysokości ponad 30 mln dolarów w płynnych aktywach). W Polsce liczba takich osób od 2015 roku, wg oficjalnych szacunków, zmalała aż o 295 osób, ale wynika to wyłącznie ze zmiany kursu dolara. Był on na przełomie 2016/2017 roku droższy o około złotówkę niż dokładnie w tym samym okresie rok wcześniej. W wyniku tego, aby zostać zaliczonym do międzynarodowego grona UHNWI, nie wystarczy już posiadać 95 mln zł majątku – teraz trzeba mieć przynajmniej 120-125 mln zł.

Drugi albo kolejny dom

Myśląc o zakupie kolejnej nieruchomości, zamożni Polacy szukają przede wszystkim nieruchomości zlokalizowanych nad wodą (30%), ale sporym zainteresowaniem cieszą się również nieruchomości zlokalizowane w górach (15%) lub te posiadające prywatny basen (15%). Wskazywane lokalizacje sugerują, że Polacy zastanawiający się nad zakupem kolejnej nieruchomości szukają dla siebie przede wszystkim tzw. second home, czyli miejsca, w które będą mogli udać się z rodziną na weekendowy lub wakacyjny odpoczynek. Nie dziwi więc fakt, że szukając nieruchomości za granicą, jak wynika z danych Sotheby’s International Realty, Polacy zainteresowani są przede wszystkim tymi zlokalizowanymi w nadmorskich miejscowościach wypoczynkowych. Preferencje te są zbieżne z tym, czego szukają zagraniczni krezusi.

Polski rynek nieruchomości premium i luksusowych, mimo że wciąż jest bardzo młody i na wczesnym etapie rozwoju, ma przed sobą bardzo optymistyczną perspektywę wzrostu. I wszystko wskazuje na to, że będzie się on rozwijał nie tylko pod względem popytu, dzięki rosnącej zamożności Polaków i ich wzmożonym zainteresowaniu inwestowaniem w nieruchomości. Podaż na polskim rynku nieruchomości premium i luksusowych również będzie wzrastać, ponieważ deweloperzy i inwestorzy coraz chętniej podejmują się realizacji projektów w tym segmencie. Tym samym przyczyniają się do tego, że polski rynek, mimo że wciąż jeszcze w tyle, bardzo dynamicznie goni europejską i światową konkurencję.